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将来の不動産売却を検討するにあたってReal Estate Menu

不動産の取引を成功させるか否かは不動産会社選びにかかっているといってもよいでしょう。実際に不動産の購入希望者を探すのも、交渉をするのも不動産会社の仕事ですが、会社によってその力に大きな差があるからです。このページでは不動産会社を選ぶポイントを紹介します。ぜひ参考にしてください。

失敗しないための会社選びの2つのポイント

Point01-業界年数の長さではなく、意欲の高さを確かめる-

POINT1 -業界年数の長さではなく、意欲の高さを確かめる-

不動産売買をより良い条件で契約成立せるためには積極的、意欲的に販売活動することが重要です。

少し昔であれば、経験年数の長い会社に依頼するのが主流でした。老舗なら経験も情報もあって安心できるという考え方です。そのため、不動産会社の「宅地建物取引業の免許番号の更新回数をチェックする」のが通説でした。更新される度に免許番号の()の数字が増えるので()が大きい数字の不動産会社が選ばれていました。

しかし、業界年数が長くなると、アパートなどの賃貸管理を数多く任されていて、賃貸仲介手数料や管理費だけでも十分な経営基盤を築けていることが多々あります。そのような場合は、新規の売買仲介へのモチベーションが高いかどうか、親身になってくれるかどうかを十分に検討する必要があります。

一方で、新しい不動産会社の場合は実績や蓄積情報は多くないものの、これから販路を切り開くために積極的に営業活動をしてくれる可能性が高い傾向があります。もちろん会社に拠りますので老舗の会社を検討する時と同じように、売り手は依頼する会社を十分調べ比較したうえで選ぶことが大切になります。

老舗にも新しい会社にもそれぞれにメリットがあり、経験年数に拠らず会社ごとに個性や強みがあります。まず、実際にお店を訪れて、選ぶにふさわしい会社かどうか確かめることが重要です。店内が清潔か、スタッフの方がしっかり挨拶や対応をしてくれるかなど、ぜひ、自分の目で会社の雰囲気を確認してみてください。

Point02-押し付けず話を聞いてくれる営業担当者を選ぶ-

POINT2 -押し付けず話を聞いてくれる営業担当者を選ぶ-

実際に店舗を訪問したら、次は担当者をよく見てください。頑張りすぎて自分の考えを押し付けてくる営業担当者には気をつけましょう。不動産の売却は、お客さまの要望や不動産の個別性などによって、毎回違う戦略を練って売らなければなりません。そのため、売主の話を聞かずに、自分の考えを優先する不動産会社ではいい結果を出せないでしょう。依頼をするのであれば、話を聞いてくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

Pick Up!-悪徳な「囲い込み」に注意!-

Pick Up! -悪徳な「囲い込み」に注意!-

不動産を売却する際に、最も気をつけたいのが不動産会社による「囲い込み」です。囲い込みとは、売却の依頼を受けた物件を、他の不動産会社に紹介しないこと(客付けをさせないこと)をいいます。

不動産会社は仲介手数料で利益を得ていますが、売主と買主それぞれで仲介手数料が発生します。売却を依頼された不動産会社からすれば、買主を他の不動産会社に見つけられるくらいであれば、値下げをしてでも自分たちで買主を見つけた方が得られる仲介手数料は多くなります。

例えば売主から依頼を受けた不動産会社が5,000万円の物件を売却した場合、売主から受け取れる仲介手数料は、5,000万円×3%+6万円=156万円(税抜価格)となります。
仮に物件の価格を500万円値下げしたとします。売主から受け取れる仲介手数料は、4,500万円×3%+6万円=141万円と減りますが、自分たちで買主を見つけることが出来れば買主からも仲介手数料を受け取れるので、141万円の2倍で282万円(税抜価格)となります。

このように、他社の不動産会社に買主を見つけられるよりも、値下げをしてでも自分たちで買主を見つけたほうが、不動産会社としては利益が多くなります。そのため、契約が決まっていない段階で他社の不動産会社から「買いたいお客さまがいます」と言われても、「契約予定です」などと言って紹介を断る、というのが「囲い込み」です。

囲い込みの恐ろしいところは、囲い込みをされていることを売主が気づきにくいことです。他社から購入希望のお客さまがいても、囲い込みをしている不動産会社に情報を隠されれば、売主は為す術がありません。買主が見つからないために、値下げに応じるしかなくなるのです。

専任媒介契約を締結している場合、1ヶ月経っても内覧の申し込みが全く無かったり、担当者がしきりに値下げを勧める場合には、他の不動産会社を通して物件が募集中か確認してみましょう。

もし囲い込みが行われていれば、「すでに商談中です」や「売主の都合で内覧できません」など虚偽の返答があります。囲い込みの行為をされていることが判明したら、別の不動産会社に売却を依頼するなどの対策を練りましょう。もし囲い込みが行われていなければ、単純に相場よりも売り出し価格が高いなどの理由が考えられます。不動産会社を信用してアドバイスをもらい、早急に対策しましょう。

どうしても不動産会社を信用できないときは、囲い込みに対策する手段として専任媒介契約ではなく、複数社と一般媒介契約を締結する他ありません。